LE DEFICIT FONCIER : réduire sa fiscalité personnelle en dehors des niches fiscales

Résultat du régime réel des revenus fonciers lorsque des travaux sont réalisés, le déficit foncier est la différence entre les revenus fonciers perçus et les charges déductibles (frais d’administration et de gestion, travaux d’amélioration et d’entretien, primes d’assurance, frais et intérêts d’emprunt), lorsque les dépenses sont supérieures aux loyers perçus.

Le déficit est utilisé par les investisseurs lors de l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation importants en vue de le mettre en location. Ces dépenses étant souvent supérieures aux recettes, l’année de réalisation des travaux, cela génère un déficit foncier dont les règles d’imputation dépendent de la nature des dépenses.

 

Si le déficit constaté est la conséquence de charges non financières, alors il peut être imputé jusqu’à 10 700€ sur le revenu global, le surplus étant stocké et pourra être affecté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

 

Si le déficit est issu de charges financières (intérêts d’emprunt et assimilés), celui ne peut être imputé que dans la limite des revenus fonciers perçus, le solde étant reportable pendant 10 ans.

 

L’intérêt du déficit foncier est d’abaisser l’imposition du revenu global l’année des travaux et de limiter l’imposition des revenus fonciers futurs dans le cas où un déficit reportable est enregistré.

 

Si un contribuable, percevant 8 000 euros de revenus fonciers nets, se situant à une tranche marginale d’imposition à 30%, réalise un investissement immobilier et effectue des travaux d’amélioration pour 17 000€, dont 9 000€ viennent en déduction de son revenu global, le coût réel de cette enveloppe travaux (hors avantage social) sera donc de : 17 000€ X 70% = 11 900€.

 

L’objectif d’un investissement immobilier avec des travaux sera donc de payer un foncier le moins cher possible nécessitant d’importants travaux de rénovation afin de limiter l’imposition des revenus fonciers pour les années suivantes.

 

Points de vigilance :

• L’avantage fiscal procuré par l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global est définitivement acquis si le logement est loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit sur le revenu global.
• Les intérêts d’emprunt ne peuvent générer du déficit imputable. Ils sont donc pris en compte à hauteur des loyers perçus

 

 

Exemples

 

1° / Déficit avec report

Revenus Fonciers Bruts : 2 000€

Charges déductibles : 8 000€, réparties pour 4 500€ des charges diverses et 3 500€ d’intérêts d’emprunt

Déficit foncier constaté : 6 000€, dont 4 500€ seront imputer sur le revenu global, puis 1 500€ à reporter sur les revenus fonciers des années suivantes.

 

2°/ Déficit sans report

Revenus Fonciers Bruts : 20 000€

Charges Déductibles : 27 000€, dont 22 000€ de charges diverses et 5 000€ d’intérêts d’emprunt

Déficit foncier constaté : 7 000€ déductible en totalité sur le revenu global